Vendre un logement meublé : avantages et inconvénients

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Céder un logement avec tout ou partie de son mobilier peut être intéressant pour l’acheteur. Non seulement, il n’aura pas à meubler lui-même le bien, mais plus encore, il pourra déduire du prix de vente, celui des meubles, ce qui réduira le montant des « frais de notaire ». Vos questions, nos réponses.

Certains meubles font-ils partie intégrante de l’immeuble ?

Tout à fait. Il s’agit des meubles attachés faisant corps avec l’appartement ou la maison. Ils sont vendus avec le logement. Leur valeur ne peut pas être déduite du prix de vente. 

Ces meubles sont dits des « immeubles par destination ou encore des « meubles attachés à perpétuelle demeure ». Ce sont des meubles que le propriétaire vendeur doit laisser en place car ils sont attachés à l’immeuble. En effet, le vendeur est tenu d’une obligation de délivrance du bien et de tous les éléments considérés comme immeuble par destination. 

Ces éléments sont ceux qui sont scellés en plâtre, à la chaux ou au ciment, ou, qui ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés, ou sans briser ou détériorer la partie du bien auquel ils sont attachés. Il en est ainsi notamment des glaces, tableaux et ornements faisant corps avec la boiserie et l’immeuble. Une chaudière en service est également considérée comme attachée à l’immeuble. De même pour une cheminée ou un abri de jardin scellé au sol par fondation ou dés de béton. 

Quid d’une bibliothèque sur mesure, parfaitement intégrée sur l’intégralité du mur, manifestant la volonté de son propriétaire d’en faire un accessoire de l’immeuble ? Elle a été considérée comme un immeuble par destination, les juges ayant également relevé qu’elle ne pouvait être retirée sans altérer le mur.
 

Quels sont les meubles dont la valeur peut être déduite du prix de vente ?

Sont concernés les meubles meublants, par opposition aux meubles attachés à perpétuelle demeure. Ils peuvent être détachés du logement et transportés. Ce sont des meubles destinés à l'usage et à l'ornement des appartements et des maisons, comme les tapisseries, les lits, les sièges, les glaces, les pendules, les tables, porcelaines et autres objets de cette nature. Il en est de même plus largement de tous les éléments meubles, donc transportables, comme une piscine hors sol non scellée par exemple, ou les jardinières sur un balcon ou une terrasse. Le vendeur, en accord avec l’acquéreur, peut choisir de les retirer ou au contraire de les intégrer à la vente. 

L’intérêt pour l’acquéreur est essentiellement fiscal. Car la valeur des meubles intégrés dans la vente est déduite du prix global. Ainsi, les « frais de notaire » (les professionnels parlent de droits de mutation) sont alors calculés sur le prix de vente, duquel est soustraite la valeur des meubles. Par exemple, pour un prix de vente de 200 000 euros, incluant 20 000 euros de meubles, les « frais de notaire » seront calculés non pas sur 200 000 euros mais sur 180 000 euros. Or, avec un taux moyen de 7 à 8 % dans l’ancien, l’économie réalisée chiffre très rapidement. 

Notez toutefois que la valeur des meubles devra être justifiée par des factures ou une estimation d’un commissaire-priseur, en cas de contrôle par l’administration fiscale. 
 

7 à 8%

C’est le taux moyen des « frais de notaire », calculés sur la valeur du bien, à payer en plus du prix de vente lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison dans l’ancien. Des frais ramenés entre 2 et 3 % dans le neuf.

Dans quelle catégorie entre la cuisine aménagée et les radiateurs ?

Les éléments de cuisine peuvent être considérés comme des meubles meublants et donc déduits du prix global, s’ils sont facilement détachables des murs, même s’ils sont fixés par des crampons pour éviter leur basculement. En revanche une cuisine faite sur mesure et épousant parfaitement la pièce pourrait être considérée comme attachée à perpétuelle demeure et donc comme faisant corps avec l’immeuble.

Les radiateurs électriques simplement vissés et reliés par des dominos à l’installation, eux, entrent dans la catégorie des meubles et non pas des immeubles par destination, à l’inverse de la chaudière en service. 
 

Notre conseil :

Afin de sécuriser votre transaction au maximum et d’éviter d’avoir à acquitter des frais de notaire superflus, une liste des meubles intégrés à la vente doit être annexée au compromis ou à la promesse de vente.

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