L’achat d’un bien immobilier réserve parfois quelques surprises. Une fois installé dans sa nouvelle maison ou son nouvel appartement, l’acquéreur peut découvrir des défauts non décelés avant l’achat. Pour obtenir réparation, il peut invoquer la garantie des vices cachés.

Garantie des vices cachés : ce que la loi dit

La garantie des vices cachés est décrite dans l’article 1641 du code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

Qu’est-ce qu’un vice ?

Pour que la garantie des vices cachés s’applique plusieurs critères doivent être respectés. Le défaut du bien immobilier doit être conséquent et rendre le bien impropre à l’usage auquel il était destiné. Quelques exemples de vices cachés :

  • fondations instables ;
  • présence avérée de termites ou d’amiante ;
  • toiture en mauvais état ;
  • poutres fragiles ;
  • non raccordement aux réseaux ;
  • sous-sol inondable ;
  • toit-terrasse non étanche ;
  • etc.

L’acheteur doit être capable de prouver l’existence du vice, en ordonnant une expertise par exemple. Il doit également prouver l’antériorité du vice à la vente.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Pour faire valoir la garantie des vices cachés, c’est à l’acquéreur de prouver l’existence du vice et du caractère caché du vice. Si le défaut est signalé dans l’acte de vente, l’acheteur ne pourra pas faire valoir la garantie des vices cachés. L’acquéreur n’aura donc aucun recours sur les caractéristiques désignées par les diagnostics obligatoires (amiante, termites ou plomb par exemple). Un vice caché est un défaut qui n’est pas apparent. La jurisprudence estime qu’un acheteur ne peut déceler des défauts non visibles à l’œil nu lors des visites précédant la vente. Par exemple : une charpente en très mauvais état sous la laine de verre ou un mur fissuré derrière de la végétation.

Quel recours face aux vices cachés ?

L’acheteur doit agir dans les deux ans qui suivent la découverte du défaut pour intenter l’action en garantie. Si le vendeur est un vendeur professionnel, il y a présomption de connaissances des vices. S’il y a vice caché, même si le vendeur professionnel prouve sa bonne foi, il ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés et devra verser à l’acheteur des dommages et intérêts. Si le vendeur est un particulier, il est très fréquent qu’il s’exonère de la garantie des vices cachés à l’aide d’une clause dans l’acte de vente. Cette exonération de garantie ne fonctionnera pas si le vendeur est de mauvaise foi. Autrement dit, si l’acheteur prouve que le vendeur avait connaissance du défaut du bien avant la vente, il sera en droit de demander réparation. L’acquéreur pourra ainsi obtenir l’annulation du contrat de vente ou la diminution du prix de vente, en général à hauteur du montant des travaux nécessaires pour que le bien soit à nouveau viable.