La notion de terrain non constructible est relative. Tout terrain qui n’a pas été déclaré comme constructible est par défaut inconstructible. Mais la constructibilité est une décision politique relative à l’intérêt général, et la classification des terrains peut changer sur le long terme.

Terrain constructible, terrain viabilisé, terrain non constructible

Pour devenir constructible, un terrain doit remplir deux conditions cumulatives :

  • être désigné juridiquement comme constructible par un Plan local d’urbanisme (PLU). L’autorité compétente est ici le plus souvent la mairie ;
  • être raccordé aux réseaux, électrique, d’eau potable, d’assainissement et de voies de desserte. On dit alors que le terrain est « viabilisé ».

Ainsi, viabiliser son terrain non-constructible n’entraîne pas son reclassement en terrain constructible. A l’inverse, il faut viabiliser un terrain déclaré constructible par la mairie pour pouvoir y construire un logement.

Les zones non constructibles

Le droit reconnaît quatre types de zones :

  • les zones urbaines (U) et à urbaniser (AU) sont constructibles ;
  • les zones agricoles (A) sont non constructibles par les particuliers pour leurs logements, elles ne peuvent accueillir que les infrastructures publiques et agricoles ;
  • les zones naturelles et forestières (N), sont à protéger et donc totalement inconstructibles.

Il faut ajouter à cela les règles spécifiques relatives aux zones littorales, aux programmes d’intérêt général, aux plans de prévention des risques technologiques ou incendies de forêt, et sur la préservation des monuments historiques et des paysages, qui toutes limitent la constructibilité. Un terrain peut également être partiellement inconstructible dans le cas où il est concerné par des servitudes. Ces dernières doivent impérativement figurer dans le contrat lors de l’achat ou la vente d’un terrain, car elles limitent le droit de propriété face à des ouvrages publics ou en fonction d’accords privés. Vous trouverez le récapitulatif de toutes les règles de constructibilité qui affectent votre terrain dans le certificat d’urbanisme, disponible gratuitement en mairie.

La reclassification d’un terrain non constructible en constructible

Le conseil municipal a le pouvoir d’autoriser la constructibilité d’un terrain dans les limites des règles nationales. Il peut créer de nouvelles zones à urbaniser (AU) et il peut aussi créer des dérogations à la non-constructibilité pour cause d’intérêt général. Mais un terrain constructible peut également devenir inconstructible de la même façon. Pour protéger la faune et la flore, implanter une usine, construire un monument, ou simplement réaligner une rue ou une canalisation, la commune peut être amenée à reclasser tout ou partie d’un terrain constructible en non-constructible. Selon certaines conditions de hauteur et de surface, on peut ériger de petites constructions sur un terrain non-constructibles, comme des clôtures, cabanons ou éoliennes (moins de 12 mètres).