La transaction immobilière selon le type de bien

Publié le mercredi 3 janvier 2024 • Mis à jour le jeudi 29 février 2024

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous souhaitez mettre en vente. Comme vous vous en doutez, un certain nombre de formalités sont à accomplir avant de parvenir à la signature de l’acte authentique chez le notaire. Par ailleurs, selon la nature du bien que vous vendez, les démarches peuvent varier. Il existe d’ailleurs déjà quelques différences entre la vente d’une maison ou celle d’un appartement. Mais peut-être devez-vous vendre un bien loué ? Un bien démembré ? Ou peut-être s’agit-il d’un bien en construction, en viager ou en indivision ? La transaction immobilière est un vaste domaine. Ses champs d’application sont larges et les cas particuliers sont nombreux. Orpi vous propose de faire un tour d’horizon de la vente immobilière et de ses multiples facettes.

La transaction immobilière

Une transaction immobilière est un transfert de propriété, qui se fait en échange d’une certaine somme d’argent. Cette opération est soumise à l’intervention d’un notaire, chargé de veiller à la validité de la transaction et de son officialisation. Cet officier ministériel rédige les actes et les signe, encaisse les diverses taxes telles que les droits de mutation ou la taxe de publicité foncière. Il collecte les documents nécessaires à la transaction et s’enquiert de la situation hypothécaire du bien. Le notaire se renseigne également sur les servitudes en place et informe de la vente les titulaires d’un droit de préemption. Enfin, dès que le paiement est effectué et que l’acquéreur est en possession des clés, il enregistre la transaction. Ce scénario est identique pour toute transaction immobilière. Mais avant de franchir cette dernière étape, le parcours peut varier selon les caractéristiques du bien qui fait l’objet de la transaction.

Quelles démarches pour vendre une maison ou un appartement ?

Les démarches pour vendre une maison ou un appartement sont quasiment identiques, à quelques différences près. En effet, il faut tout d’abord préparer le bien à la mise en vente soit :

Estimer son bien ;
Le mettre en valeur ;
Faire effectuer les divers diagnostics obligatoires afin de constituer le dossier de diagnostics technique du bâtiment ;
Rédiger une annonce ;
Prendre des photos ;
Diffuser l’annonce de mise en vente ;
Recevoir les appels et prendre les rendez-vous pour les visites ;
Mener les négociations à leur terme ;
Accepter une offre d’achat ;
Signer le compromis de vente, puis enfin l’acte définitif.

Quelles démarches pour vendre une maison ?

Pour la vente d’une maison non raccordée au réseau public de collecte des eaux usées, le vendeur doit s’adresser au SPANC (service public d'assainissement non collectif) de la commune du bien pour faire procéder à un diagnostic « assainissement ». Par ailleurs, dans le cas de la vente d’une maison, la première impression est primordiale. C’est pourquoi il est important de soigner les extérieurs, afin de rendre les lieux accueillants. De plus, des extérieurs bien entretenus mettent les acquéreurs en confiance, qui se disent qu’ils ont affaire à des propriétaires soigneux.

Quelles démarches pour vendre un appartement ?

Les démarches sont identiques pour la vente d’un appartement en copropriété, mais les documents à fournir sont plus nombreux. En effet, en complément du dossier de diagnostics techniques, le vendeur doit également fournir plusieurs éléments relatifs à la copropriété :

La fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières, techniques et juridiques de celle-ci ;
Le règlement de copropriété ;
L'état descriptif de division ;
Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années ;
Le carnet d'entretien de l'immeuble ;
Le compte-rendu du DTG (diagnostic technique global), éventuellement.

La vente d’un bien immobilier spécifique

Mais toutes les transactions immobilières ne se ressemblent pas. Certaines transactions exigent des démarches complémentaires ou nécessitent la fourniture de pièces plus spécifiques. C’est le cas, par exemple d’un bien vendu loué, démembré ou en indivision. Un bien peut également être vendu en viager, qui est un type de transaction bien particulier. Enfin, il est également possible de vendre une maison en construction. Mais chaque type de bien présente des particularités qu’il convient de prendre en compte.

Comment vendre un bien loué ?

Un bien immobilier occupé par un locataire peut être vendu à n’importe quel moment. Dans ce cas, le bail se poursuit normalement et la seule chose qui change pour le locataire est le nom du propriétaire et le destinataire du loyer. En effet, puisque le logement est vendu occupé, il n’y a pas besoin d’attendre la fin du bail ou de donner congé au locataire. En revanche, celui-ci ne dispose d’aucun droit de préemption, sauf dans certains cas très spécifiques, comme lors d’une vente à la découpe ou d’une vente en bloc. La seule chose à faire pour le bailleur qui vend son bien loué est de convenir avec le locataire d’un créneau horaire pour la réalisation des visites. Au moment de la vente, il devra également remettre au nouveau propriétaire tous les documents relatifs à la location, comme le dossier du locataire en place, l’état des lieux d’entrée ou encore l’exemplaire du bail.

Comment vendre un bien démembré ?

Un bien immobilier est dit « démembré » lorsque sa propriété est séparée en deux éléments distincts, qui sont la nue-propriété et l’usufruit. Tel est le cas lors de la succession de l’un des parents, lorsque les enfants héritent de la nue-propriété alors que le conjoint survivant devient usufruitier du bien qu’il occupe. Tous sont alors propriétaires d’un même bien mais n’ont pas les mêmes droits :

Les nus-propriétaires possèdent le bien mais n’en ont pas la jouissance ;
L’usufruitier jouit des lieux à sa guise et il peut les occuper ou les louer et en recueillir les fruits, ce qui revient à percevoir pour lui le montant des loyers.

Dans le cas d’un bien démembré, le ou les nus-propriétaires et l’usufruitier doivent être d’accord pour vendre. La vente du bien ne peut avoir lieu si l’une des parties s’y oppose.

Comment vendre un bien en indivision ?

Une indivision prend naissance en général à la suite d’une succession. Lorsque l’usufruitier décrit précédemment décède, ses héritiers deviennent indivisaires et récupèrent la pleine propriété du bien en indivision, qui devient ainsi un bien dit « indivis ».

Démembrement et indivision : quelle différence ?

L’indivision ne doit pas être confondue avec le démembrement. Dans le cas de l’indivision, le bien n’est pas scindé en deux parties distinctes. Les propriétaires disposent donc tous des mêmes droits sur le bien. Imaginons un arbre fruitier :

Dans le cas du démembrement, les nus-propriétaires possèdent l’arbre et l’usufruitier possède les fruits ;
Dans le cas de l’indivision, chacun possède des parts et donc des droits sur l’arbre et ses fruits.

Que faire en cas de désaccord pour vendre ?

Pour que la vente d’un bien indivis puisse avoir lieu, tous les propriétaires doivent être d’accord pour vendre. Dans le cas contraire, tout dépend si les indivisaires sont 2 ou plus de 2 :

Si les indivisaires sont 2 et qu’aucun des deux ne possède les 2/3 du bien, celui qui souhaite vendre doit obtenir une autorisation judiciaire l’autorisant à vendre. Pour cela, c’est à lui de prouver que le refus de vente de la part de l’autre partie « met en péril l’intérêt commun » ou qu’il s’agit d’une mesure urgente ;

Si les indivisaires sont 3 ou plus, la vente du bien peut se faire si les demandeurs détiennent a minima les 2/3 des droits de propriété indivis. Ils doivent alors exprimer devant notaire leur souhait de vendre le bien. L’officier ministériel dispose ensuite d’un délai de 1 mois pour informer les indivisaires non vendeurs, qui disposent à leur tour de 3 mois pour répondre. S’ils persistent dans leur refus de vendre le bien, le notaire dresse un procès-verbal de difficultés. Ce document permet ensuite aux propriétaires majoritaires et souhaitant vendre d’adresser une requête au tribunal pour obtenir l’autorisation judiciaire de vendre le bien indivis. Dans ce cas de figure, les indivisaires souhaitant vendre n’ont pas à motiver leur demande, mais ils doivent tout de même apporter la preuve que la vente du bien ne porte pas « d’atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ».

Comment vendre un bien en viager ?

La vente en viager est une transaction immobilière bien particulière. Le propriétaire vend son bien mais perçoit le produit de la vente sous forme d’une rente viagère qui lui est versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement. Le vendeur peut également percevoir une somme appelée « bouquet » et versée au comptant à la signature de l’acte authentique de vente.

Le viager occupé et le viager libre

La vente en viager peut s’exercer de deux manières. On distingue en effet le viager occupé du viager libre :

Dans le cas de la vente en viager occupé, le vendeur continue d’occuper le bien jusqu’à son décès ;
Dans le cas de la vente en viager libre, l’acquéreur peut jouir du bien qu’il vient d’acquérir aussitôt après la signature de l’acte authentique, comme dans le cas d’un achat classique.

La vente en viager : les avantages pour le vendeur

La transaction viagère présente plusieurs avantages pour le vendeur :

Le vendeur va percevoir un revenu complémentaire à vie par le biais de la rente viagère ;
Le bouquet éventuellement versé par l’acquéreur lors de la vente est exonéré d’impôt ;
La rente viagère bénéficie d’un régime fiscal avantageux et est assortie d’un abattement important au moment de la déclaration de revenus. Cet abattement varie en fonction de l’âge du vendeur au moment de la transaction ;
Le vendeur n’est plus redevable de la taxe foncière, puisqu’il n’est plus propriétaire du logement qu’il occupe.

La vente en viager : les avantages pour l’acquéreur

La transaction viagère est un accord « gagnant-gagnant » puisque l’acheteur en tire lui aussi des avantages :

L’acquéreur d’un bien en viager n’est pas obligé d’avoir recours à un emprunt immobilier pour financer l’acquisition de la totalité du bien. Si ses revenus le lui permettent, il règle la rente directement au vendeur, comme il le ferait pour un loyer, et sans frais supplémentaires ;
L’achat en viager permet à l’acquéreur d’acheter un bien plus important qu’il n’aurait peut-être pas pu financer intégralement au moment où il l’a acheté.

Comment vendre un bien en construction ?

Vendre un bien en construction est tout à fait possible. Son prix est alors fixé en fonction de l’avancement de la construction. Rien ne vous oblige donc à terminer les travaux. En revanche, vous devez faire établir un état des lieux qui constate l’état de la construction et qui détaille précisément les travaux déjà réalisés. Cet état est ensuite validé par le notaire. Il permet également au futur propriétaire de prévoir le montant nécessaire à l’achèvement de la construction. Dans ce type de transaction, le notaire se charge également de la transmission du permis de construire. Ainsi, le nouveau propriétaire prend le relais et poursuit les travaux en son nom.

À retenir :

Toute transaction immobilière doit être entérinée par un notaire
La vente d’un appartement en copropriété s’accompagne de documents relatifs à la situation comptable, juridique et technique de l’immeuble
À la vente d’un bien loué, le bail du locataire se poursuit aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire
Pour la vente d’un bien démembré ou d’un bien indivis, l’accord de toutes les parties est nécessaire
La vente en viager peut prendre la forme d’un viager occupé ou d’un viager libre. Le versement d’un bouquet n’est pas systématique
Après la vente d’un bien en construction, le permis de construire est transféré au nouveau propriétaire, qui peut ainsi terminer les travaux en son nom