Quelles sont les causes d’annulation d’un compromis de vente ?

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Le compromis de vente est l’acte signé par le vendeur et l’acquéreur d’un bien immobilier, avant la signature de l’acte de vente définitif. Cependant, dans certains cas, le compromis peut être annulé et la vente du bien n’aura pas lieu.

Quelles sont les causes d’annulation du compromis sans obligation d’indemniser le vendeur du bien ?

Le compromis de vente est un avant-contrat qui engage les parties ; celui-ci ne peut être annulé que dans certaines situations prévues par la loi.


L’annulation du compromis pendant le délai de rétractation


Selon l’article L 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Pendant cette période, l’acquéreur peut renoncer à l’achat du bien immobilier pour lequel il a signé un compromis avec le vendeur. C’est ce qu’on appelle le droit de rétractation. Pour exercer ce droit, deux conditions sont nécessaires :

  • Envoyer au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception un courrier de renonciation à l’achat du bien ;
  • Envoyer le courrier de rétractation avant le délai imparti (les 10 jours calendaires).

Si ces deux conditions sont bien respectées, la rétractation de l’acheteur sera opposable au vendeur. La vente n’aura pas lieu. L’acheteur sera alors désengagé.

A noter : s’il exerce son droit de rétractation pendant les 10 jours calendaires, l’acheteur ne doit verser aucune indemnité au vendeur.

L’annulation du compromis par application de la clause sur la condition suspensive


Si l’achat du bien est conditionné à l’obtention d’un prêt bancaire, le compromis de vente doit le spécifier dans une clause. Le compromis doit spécifier également que la vente ne pourra avoir lieu si le prêt bancaire n’est pas obtenu par l’acheteur. Lorsque le prêt est refusé, la vente n’a pas lieu : le compromis est annulé.

A noter : l’acheteur n’a pas à indemniser le vendeur pour l’annulation du compromis par jeu de la condition suspensive. En revanche, il incombe à l’acheteur de prouver qu’il n’a pas pu obtenir le prêt bancaire attendu. Il ne pourra pas faire jouer la condition suspensive du refus du prêt, s’il n’apporte pas la preuve explicite de ce refus.

Lorsque pour cette cause, le compromis de vente est annulé, alors le vendeur doit rembourser à l’acheteur potentiel, les sommes qu’il avait versées, et ce, sans retenue ni indemnité.

Il existe également des situations où l’acheteur demande l’annulation du compromis mais avec obligation d’indemniser le vendeur.

Quelles sont les causes d’annulation du compromis avec obligation d’indemniser le vendeur du bien ?

Si, pour des raisons autres que celles prévues au contrat (droit de rétractation, condition suspensive), l’acheteur souhaite annuler le compromis, il peut tout à fait le faire. Mais dans ce cas, le vendeur pourra invoquer le fait d’être lésé et obtiendra de l’acheteur, qu’il verse une indemnisation pour son préjudice. Généralement, le montant de l’indemnisation est prévu par une clause de dédit ou une clause pénale, inscrite dans le compromis de vente.

Ce montant d’indemnisation varie entre 5 % et 10 % du montant de la transaction. Le dépôt de garantie versé par l’acquéreur pourra servir à régler le montant dû. S’il n’y a pas de clause de dédit insérée dans le compromis de vente, le vendeur n’aura pas d’autre choix que d’intenter une action en justice pour obtenir l’exécution de la vente.

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