Vendre son appartement : tout savoir sur la loi carrez

La mise en vente d’un appartement qui constitue un lot de copropriété doit faire l’objet d’un mesurage Carrez. En effet, l’acquéreur doit connaître la superficie exacte du bien qu’il envisage d’acquérir, et cette mention doit obligatoirement figurer dans le compromis de vente ou à défaut sur l’acte authentique. Mais il n’est pas toujours facile de savoir comment procéder afin de transmettre la surface la plus juste possible. Le diagnostic Carrez est-il obligatoire ? Comment calculer la surface de votre lot de copropriété ? Quelle différence y a-t-il entre la surface habitable et la surface loi Carrez ? Orpi répond à vos différentes questions sur la loi Carrez.

Qu'est-ce que la loi Carrez ?

La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 prévoit l’amélioration de la protection des acquéreurs de lot de copropriété. Cette loi, dite « loi Carrez », encadre le calcul des surfaces privatives d’un lot de copropriété.

Quels sont les biens concernés par la loi Carrez ?

Sont concernés par le mesurage Carrez tous les lots de copropriété destinés à un usage d'habitation ou à un usage professionnel ou commercial, et dotés d’une surface supérieure à 8 m². Sont donc exclus du dispositif les lots annexes tels que les caves, garages ou places de stationnement.

La loi Carrez est-elle obligatoire ?

L’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation liste précisément les pièces qui constituent le DDT, dossier de diagnostics techniques, que tout propriétaire doit fournir en cas de vente d’un bien immobilier. Le mesurage Carrez ne fait pas partie des diagnostics constituant le DDT d’un bien. Cependant, le vendeur d’un lot de copropriété doit OBLIGATOIREMENT préciser la superficie exacte du lot qu’il vend. Il peut faire établir le métrage Carrez par un professionnel ou procéder lui-même.

Comment calculer la surface Carrez d’un lot de copropriété ?

Pour calculer la surface Carrez de votre lot de copropriété, il vous faut procéder pièce par pièce. Dans chaque pièce, c’est la surface qui bénéficie d’une hauteur minimum de 1,80 mètre qui est prise en compte. Ainsi, si votre logement dispose de pièces mansardées, seule compte la surface où la hauteur atteint 1,80 mètre, ce qui exclut une partie de la sous-pente. Les surfaces occupées par un escalier, les coffrages de gainage, les embrasures de portes et de fenêtres sont également exclues du calcul. Cependant, le mesurage Carrez vise à informer l’acquéreur sur la surface exploitable du lot, plutôt que sur la surface habitable. Aussi, certaines parties privatives doivent être intégrées au calcul, et notamment :

Les combles non aménagés ;
Les greniers et remises ;
Les vérandas.

Il est à noter que si la vente concerne plusieurs lots d’une surface inférieure à 8 m², la surface retenue est la surface additionnée de ces différents lots, par exemple dans le cas de la vente de plusieurs garages.

Manquements ou erreurs : quelles conséquences ?

Même s’il ne fait pas partie du DDT, le mesurage Carrez est obligatoire et tout acte de vente d’un lot de copropriété doit préciser sa surface. En cas de manquement ou d’erreur de superficie, le vendeur s’expose à des sanctions.

Que se passe-t-il en cas d’absence de mesurage Carrez ?

Le mesurage Carrez doit obligatoirement être joint en dernier lieu à l’acte authentique de vente, et l’acte lui-même doit préciser la surface du lot concerné par cette transaction. Si, par un oubli extraordinairement rare du notaire, la surface n’était pas mentionnée dans l’acte et sans attestation de surface du lot, l’acquéreur pourrait demander l’annulation de la vente dans le mois suivant la signature de l’acte.

Que se passe-t-il en cas d'erreur de superficie ?

À l’issue du mesurage Carrez, la surface fournie par le propriétaire vendeur engage sa responsabilité. Il est donc très important de faire preuve de minutie si vous réalisez vous-même ces mesures, et en cas de doute, n’hésitez pas à faire appel aux services d’un professionnel. Selon la taille de votre lot, comptez entre 100 et 250 euros pour une prestation qui vous met à l’abri de sanctions bien plus coûteuses en cas d’erreur. En effet, si la superficie annoncée est inférieure de plus de 5 % à la superficie réelle, l’acheteur peut réclamer une diminution du prix de vente proportionnelle à la surface lésée. Il pourra également obtenir le remboursement des frais de notaire entraînés par ce surcoût. La superficie du lot vendu doit être précisée dans le compromis de vente s’il y a un, puis dans l’acte définitif. En cas d’erreur de superficie, l’acquéreur dispose de 12 mois à compter de la signature de l’acte authentique pour porter réclamation.

À noter : le mesurage Carrez n'est pas obligatoire lors de la vente d'une maison individuelle. L’acquéreur qui le souhaite pourrait toutefois faire réaliser à sa charge un mesurage Carrez.

Quelle différence y a-t-il entre la surface loi Carrez et la surface habitable ?

Il y a souvent confusion entre la notion de surface Carrez et la notion de surface habitable d’un bien immobilier. Cependant, ces deux informations comportent quelques différences.

Loi Carrez pour la vente

La surface loi Carrez intervient en cas de vente d’un lot de copropriété. Le vendeur a obligation d’informer l’acheteur sur la superficie du lot qu’il acquiert. Par ailleurs, le mesurage Carrez permet de calculer de façon uniforme le prix au m² d’un lot de copropriété. Il prend en compte certaines surfaces non habitables, mais que l’acquéreur pourra exploiter à sa guise, voire aménager. C’est le cas notamment des combles et des greniers.

Loi Boutin pour la location

La surface habitable est plutôt utilisée en location immobilière et fait référence à la loi Boutin, ou loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. Promulguée le 25 mars 2009, la loi Boutin qui oblige le propriétaire bailleur à préciser la surface habitable du logement dans le contrat de location. Le calcul de la surface habitable ne tient pas compte des pièces non aménagées et non utilisables immédiatement par le locataire, comme les greniers ou les remises non aménagés. Cependant, en cas d’erreur de superficie, le locataire pourra faire revoir le loyer à la baisse, de façon proportionnelle.

À retenir :

Le mesurage Carrez ne fait pas nécessairement l’objet d’un diagnostic ;
Ce n’est pas le mesurage Carrez qui est obligatoire, mais bien la mention de la surface du lot vendu ;
La surface transmise doit être la plus précise possible afin d’éviter tout litige ultérieur car elle engage la responsabilité du propriétaire vendeur ;
Le mesurage Carrez représente davantage la superficie exploitable d’un lot que sa surface habitable ;
La loi Boutin concerne les logements mis en location et oblige le propriétaire bailleur à préciser la surface habitable du bien.