Vrai-faux : les clefs pour mettre fin à votre contrat de location

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Propriétaire bailleur ou locataire, toute erreur au moment de mettre un terme au bail peut vous coûter cher. Rappel des principaux écueils à éviter.

1. Mon bailleur peut reprendre le studio qu’il me loue pour loger son fils.

Vrai. Que vous soyez locataire d’un bien vide ou meublé, votre propriétaire bailleur peut vous donner congé pour trois motifs :

  • la vente,
  • un motif légitime et sérieux
  • la reprise.

Votre propriétaire ne peut reprendre son bien qu’au profit uniquement de certaines personnes : lui-même, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité (pacs) enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le congé, qui doit vous être donné au moins six mois avant la fin du bail pour un bail d’habitation vide (trois mois pour un bail meublé), doit préciser, pour être valable, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise.

 

2. Si mon propriétaire souhaite vendre le logement que j’occupe, je suis prioritaire pour le racheter.

Vrai. En tant que locataire d’un bien d’habitation vide vous bénéficiez d’un droit de préemption, en cas de vente par le bailleur. Cette priorité joue s’il vous adresse un congé pour vente, c’est-à-dire s’il met fin à votre bail au terme d’une des périodes triennales.

Le congé vaut offre de vente : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis de six mois avant la fin de votre bail. Le congé doit alors préciser les conditions de la vente. 

Si vous n’acceptez pas cette offre, votre bail prendra fin à l'expiration du délai de préavis. Vous devrez alors quitter les lieux.

Dans le cas où votre propriétaire déciderait de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux que ceux qu’il vous a présenté, ces nouvelles conditions doivent vous êtes proposées. Vous disposez alors d’un mois pour accepter cette seconde offre, à compter de sa réception.

A savoir : votre bailleur peut vendre en cours de bail, sans vous donner congé. Dans ce cas, il vend un bien occupé. Vous ne disposez pas alors de droit de préemption, par principe.

 

3. Je peux donner congé à tout moment à mon propriétaire, à condition de respecter un préavis d’un mois.

Vrai. En tant que locataire, vous pouvez donner congé librement à tout moment, à la seule condition de respecter un délai de préavis de trois mois, voire un mois en cas de préavis réduit.

Sachez que vous bénéficierez d’un préavis réduit dans les cas suivants :

  1. Si votre logement est situé en zone tendue.
  2. En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.
  3. Si votre état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile.
  4. Si vous êtes bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé.
  5. Si un logement social vous est attribué.

 

4. Je bénéficie d’un préavis réduit en cas de licenciement.

Vrai. En cas de perte d’emploi, vous pouvez donner congé avec un préavis réduit à un mois, au lieu de trois. La perte d’emploi s’entend d’un licenciement ou d’une fin de CDD. En revanche, la démission ne permet pas de bénéficier de ce préavis réduit.

 

5. Pour mettre fin à mon contrat de location, je dois passer par un huissier de justice.

Faux. Le congé peut être délivré :

  • par lettre recommandée avec demande d'avis de réception,
  • signifié par acte d'huissier,
  • ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Donner congé par huissier n’est pas obligatoire sauf dans l’hypothèse suivante : lorsque la lettre recommandée avec avis de réception adressée au bailleur n’est pas réceptionnée par celui-ci.

 

 

6. Un congé transmis par mail à mon bailleur est tout aussi valable qu’un envoi par courrier.

Faux. La loi impose que le congé soit délivré selon l’une des trois formes rappelées ci-dessus. Même si aucune sanction n’est prévue si le congé ne les respecte pas, votre bailleur pourrait toutefois refuser un congé communiqué par mail. En revanche, s’il répond à votre courriel et valide votre congé, il semble qu’il ne puisse plus ensuite le réfuter. Les juges considèrent en effet, qu’un congé envoyé en courrier simple est valable dès lors que le bailleur l’accepte et y répond. Cette question reste cependant délicate et soumise à l’appréciation des juges. Par prudence, il reste donc plus sécurisant de respecter les formes imposées par la loi afin d’éviter d’entrer en conflit avec votre bailleur.

 

 

 

7. Comme je suis marié (.e) (pacsé.e), le congé délivré par mon propriétaire doit être envoyé à mon conjoint (partenaire) et à moi.

Vrai. Si vous êtes mentionnés tous les deux sur le bail, votre bailleur doit adresser son congé aussi bien à vous qu’à votre conjoint ou partenaire.

Si vous êtes seul mentionné sur le bail, le bailleur devra adresser son congé à l’un et à l’autre si vous l’avez informé de votre mariage ou de votre pacs. Dans le cas contraire, un congé adressé à vous seul serait valable et opposable à votre conjoint ou partenaire.

 

 

8. Mon propriétaire m’a donné congé moins de six mois avant l’expiration du bail. La résiliation n’est pas valable.

Vrai. Pour être valable, le bailleur qui souhaite mettre fin à votre contrat de location, doit vous donner congé en respectant un délai de préavis minimum de six mois avant la fin de votre bail. Le congé que vous donne votre bailleur doit donc impérativement être réceptionné par vous avant les six derniers mois précédant la fin du bail.

Dans le cas contraire, le congé délivré par votre bailleur ne sera pas valable. Votre bail sera alors reconduit pour trois nouvelles années.

 

9. En raison de difficultés financières, je n’arrive plus à régler mon loyer. Mon bailleur peut mettre fin à mon contrat de location.

Vrai. En cas d’impayé, votre bailleur peut faire jouer la clause résolutoire prévue au bail. Selon cette clause, votre bail pourra être résilié pour défaut de paiement de loyers, après un commandement d’huissier resté sans effet pendant deux mois. Résultat, si vous ne payez pas votre loyer dans les deux mois qui suivent le commandement, votre bail sera résilié. Vous devrez alors quitter les lieux.

 

10. Le délai de préavis du congé délivré par mon propriétaire part du jour de l’envoi du courrier.

Faux. Le délai de préavis ne court pas à compter de l’envoi du courrier par votre bailleur mais à compter du jour où vous le réceptionnez.

 

11. En cours de préavis, mon propriétaire peut m’imposer des visites afin de relouer au plus vite.

Vrai. Votre bail peut effectivement prévoir qu’en cas de vente ou de relocation, vous vous engagiez à laisser visiter les lieux selon des modalités précises. Cette clause est parfaitement légale. Seule limitation : votre bail ne peut pas vous imposer des visites plus de 2 heures par jour ouvrable.

 

12. Mon propriétaire a reçu mon congé le 14 juin avec un préavis d’un mois. Je dois payer mon loyer jusqu’au 31 juillet.

Faux. Tout mois commencé n’est pas dû en totalité.

Le délai de préavis de trois mois, éventuellement réduit à un mois, se calcule de date à date. Il expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de la réception du congé.

Dans votre cas, si votre congé est réceptionné le 14 juin par votre propriétaire, le bail prendra fin le 14 juillet pour un préavis réduit. Votre loyer n’est donc dû que jusqu’au 14 juillet.

 

13. Comme je suis âgé(.e) de plus 65 ans, mon propriétaire ne peut pas me donner congé.

 

Vrai. Si vous êtes âgé de plus de 65 ans ET si vos ressources sont inférieures au plafond de ressources applicable pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, à la date de notification du congé, votre bailleur peut vous donner congé pour vente ou reprise, à la condition de vous proposer un logement correspondant à vos besoins et à vos possibilités dans les limites géographiques suivantes :

  • Dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l'arrondissement où se trouve le logement, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;
  • Dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;
  • Dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.

Faux. Si vous êtes âgé de plus de 65 ans ET si vos ressources sont supérieures au plafond de ressources applicable pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, à la date de notification du congé, votre bailleur peut vous donner librement congé pour vente ou reprise, en respectant le délai minimum de préavis, sans avoir à vous proposer un logement. Attention ! Si vous êtes à la fois âgé plus de 65 ans ET que vos ressources sont inférieures au plafond, votre bailleur devrait en principe vous proposer un relogement. Mais si lui, même est soit âgé de plus de 65 ans OU s’il a des ressources inférieures aux mêmes plafonds sociaux, il pourra vous donner librement congé sans avoir à vous proposer un logement.

 

 

14. Je dois saisir la commission départementale de conciliation en cas de litige portant sur une question de congé.

 

Vrai. La commission départementale de conciliation a pour rôle d’émettre un avis et de concilier bailleur et locataire lorsqu’ils s’opposent. Ses compétences sont nombreuses et portent notamment sur les litiges relatifs aux congés, ou les différends concernant l’état des lieux, le dépôt de garantie, les charges locatives et les réparations, par exemple.

Sachez que, à défaut de conciliation, la commission rend un avis, dans un délai de deux mois. En cas de conciliation, elle établit un document de conciliation comportant les termes de votre accord. A savoir : la commission doit être saisie par lettre recommandée avec accusé de réception et son intervention est gratuite.

 

Pour aller plus loin

Direction le site de l’administration française pour trouver l’adresse de votre commission départementale de conciliation, ainsi qu’un modèle de lettre de saisine.

 

 

 

15. En colocation, je suis dispensé de donner congé à mon bailleur.

 

Faux. Votre bail ne prend fin que si vous donnez congé à votre propriétaire. Que vous soyez en colocation ou seul locataire pour que votre bail prenne fin, vous devez procéder ainsi. A défaut, vous resterez locataire.

Votre congé mettra certes fin au bail mais activera la clause de solidarité éventuellement incluse dans votre contrat de location. Attention ! En cas d’impayés, celle-ci prévoit que vous resterez tenu au règlement du loyer et des charges solidairement avec vos ex-colocataires toujours en place et ce, pendant un délai maximum de six mois après la fin de votre préavis.