L’imposition de votre patrimoine version 2018

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Dès cette année, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Tour d’horizon des principaux changements en huit questions-réponses.

Quels sont les contribuables concernés par l’IFI ?

Les particuliers qui résident en France sont soumis à l’impôt sur la fortune immobilière à raison de l’ensemble de leurs biens immobiliers et droits portant sur ces mêmes biens détenus directement ou indirectement (parts ou actions de sociétés). Peu importe que ces biens soient situés en France ou hors de France. Pour être inclus dans l’assiette taxable de l’IFI, leur valeur doit excéder 1 300 000 euros, au 1er janvier de l’année. Doivent également être compris dans le patrimoine taxable, les biens appartenant aux enfants mineurs dont les parents redevables ont l'administration légale.

A noter : les particuliers nouvellement résidents fiscaux français (depuis moins de 5 ans) ne sont redevables de l’IFI qu’à raison de leurs seuls biens situés en France.

 

Quels sont les biens immobiliers pris en compte dans le calcul de l’IFI ?

Les biens immobiliers sont retenus pour leur valeur vénale, c’est-à-dire leur valeur de marché, au 1er janvier de l’année, après déduction des dettes immobilières.

Sont concernés les :

  • Immeubles bâtis qu’ils soient utilisés ou mis en location ;
  • Immeubles en cours de construction au 1er janvier de l'année d'imposition ;
  • Immeubles non bâtis (terrains à bâtir, étangs, marais …) ;
  • Droits réels immobiliers (usufruit, droit d'usage ou d’habitation, droit d’emphytéose, droit du preneur à bail à construction...) ;
  • Droits du preneur d’un crédit-bail immobilier ;
  • Droits de l’accédant d’un contrat de location-accession ;
  • Parts ou actions de sociétés civiles immobilières, de copropriété immobilières établies en France ou hors de France à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des immeubles ou des droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société. Un coefficient doit être calculé qui correspond au rapport entre la valeur vénale réelle des biens ou droits immobiliers imposables et, la valeur vénale réelle de l'ensemble des actifs de la société.
  • Immeubles classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.

 

Les biens professionnels sont-ils taxables ?

Non, c’est ce que précise le nouvel article 975 du code général des impôts. Sont exonérés de l’IFI, tous les immeubles ou droits tels que l’usufruit ou la nue-propriété, ainsi que les parts ou actions représentatives de ces mêmes biens ou droits, lorsqu’ils sont affectés à l’activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du redevable.

L’exonération s’applique qu’il s’agisse d’un entrepreneur individuel, d’une société de personnes (SCI, SARL de famille) ou d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés.

A noter : La loi de finances pour 2018 a exclu de l’assiette de l’IFI des détentions qualifiées de « minoritaires » dans des sociétés opérationnelles qu’il s’agisse :

  • d’immeubles détenus dans des sociétés opérationnelles à hauteur de 10 % au plus du capital ou des droits de vote ;
  • de participations dans les fonds d’investissement, des OPCVM à hauteur de 10 % au plus du capital ou des droits de vote ;

 

Qu’en est-il des parts de SCPI, de l’immobilier coté ou détenu via un contrat d’assurance vie ? Faut-il également les déclarer ?

Par principe, sont inclues dans l’assiette de l’IFI, les parts ou actions de fonds immobiliers tels que les SCPI, OPCI ou SIIC. Un ratio est calculé pour déterminer la valeur représentative de ces immeubles.

La loi de finances pour 2018 a restreint le champ d’application de l’IFI en excluant les contrats d’assurance-vie rachetables, non rachetables ainsi que les bons ou les contrats de capitalisation.

Par exception, lorsque le contrat d’assurance-vie exprimé en unités de compte est constitué des parts de ces fonds immobiliers, le souscripteur doit déclarer au titre de son IFI la valeur de rachat de son contrat à proportion de la valeur de ces immeubles.

A noter : une exonération est possible si les actifs immobiliers représentent moins de 20 % de l’actif total.

 

Les abattements antérieurs s’appliquent-ils ?

C’est la valeur vénale de l’immeuble au 1er janvier qui doit être déclarée. L’administration et la jurisprudence reconnaissent l’existence d’une décote sur la valeur vénale réelle des immeubles en fonction de certaines situations :

  • 30 % pour la résidence principale des époux même séparés de biens et ne vivant pas sous le même toit ;
  • Entre 20 % et 40 % (réglementation des baux de 48) pour les logements donnés en location. Selon la jurisprudence, le taux varie en fonction de la nature, du loyer et de la durée du bail ;
  • Entre 20% à 40% pour les immeubles détenus en indivision ;
  • Entre 10% et 20% pour les parts de SCI.

 

Quelles sont les dettes déductibles du patrimoine ?

Pour être déductibles au titre du passif, les dettes doivent remplir 3 conditions cumulatives :

  • exister au 01/01 de l’année d’imposition,
  • être à la charge du redevable de l’IFI,
  • et être relatives à des biens imposables.

On peut citer par exemple, la déduction des emprunts immobiliers, des charges de copropriété du dernier trimestre précédant l’année d’imposition, le rachat d’un prêt pour un bien imposable, les dépenses d’amélioration, la taxe foncière 2018, la taxe sur les logements vacants, l’IFI théorique, le prêt in fine ainsi que le prêt in fine sans terme pour le remboursement du capital, les prêts familiaux sous réserve de conditions normales (montant, échéances, remboursement …).

 

Le montant de l’IFI sera-t-il plus élevé que celui de l’ISF ?

Non, le barème de l’IFI est identique à celui de l’ISF.

 

Valeur du patrimoine après déduction des dettes


TAUX IFI

 


Inférieure à 800 000 €


0%


Supérieure à 800 000 € et inférieure ou égale à 1 300 000 €


0,50%


Supérieure à 1 300 000 € et inférieure ou égale à 2 570 000 €


0,70%


Supérieure à 2 570 000 € et inférieure ou égale à 5 000 000 €


1%


Supérieure à 5 000 000 € et inférieure ou égale à 10 000 000 €


1,25%


Supérieure à 10 000 000 €


1,50%

 

A noter : Une décote sur le montant de l’IFI dû est appliquée aux détenteurs de patrimoine dont la valeur nette (après déduction du passif) est comprise entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. La décote est calculée selon les modalités suivantes : 17500 – (1,25% x valeur nette du patrimoine)

 

En pratique quand et comment déclarer l’IFI en 2018 ?

En 2018, les redevables de l’IFI devront déclarer la valeur de leurs actifs sur de nouveaux imprimés (n° 2025 accompagné de six annexes) en même temps que leur déclaration de revenus n° 2042. Cette obligation ne concerne que les patrimoines supérieurs à 1,3 M° euros.