Quelles sont les principales étapes pour la mise en location d'un bien ?
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La mise en location d’un bien ne s’improvise pas. Qu’il soit neuf ou ancien, vide ou meublé, loué pour la première fois ou en relocation, plusieurs étapes essentielles doivent être effectuées par le propriétaire. Certaines étapes sont réglementaires, d’autres sont régies par des règles de bon sens visant à optimiser la mise en location du bien.
Comment fixer le prix du loyer d’un bien ?
Avant de mettre son bien en location, le propriétaire étudie différents paramètres pour fixer le prix du loyer qu’il souhaite obtenir de la location de son bien.
Dans les zones dites non tendues, le propriétaire fixe librement le prix du loyer. Pour en déterminer le montant, il pourra faire une enquête de voisinage et comparer le prix des loyers pour le même type de bien. A partir de cette base, il évaluera les points positifs et les points négatifs de son bien, qui permettront de justifier les variations de son prix à la location.
Si le bien se situe en zone tendue, le propriétaire sera libre de fixer le prix du loyer s’il s’agit d’une première mise en location ou si le bien n’a pas été loué depuis au moins 18 mois. Attention : si le bien est situé dans une zone de plafonnement des loyers, le propriétaire ne pourra pas fixer un loyer au-delà du loyer de référence majoré.
A savoir :
Pour évaluer le juste prix de votre loyer par rapport au marché, Orpi vous propose “L'étude de Marché Locative (ELM)”. Elle est effectuée en tenant compte de la qualité de votre bien, de son environnement et des disponibilités sur la zone géographique. Nous vous invitons à prendre contact avec votre agence Orpi pour obtenir la meilleure évaluation de votre loyer.
Comment trouver un locataire dans les meilleurs délais ?
Un logement vide est un logement qui coûte au lieu de rapporter puisqu’il génère des charges. Sans parler du risque de dégradation du bien ou de perte des éventuels avantages fiscaux associés au montage. Trouver (ou retrouver) rapidement un locataire est donc tout simplement primordial pour la bonne rentabilité locative de son bien.
Pour vous aider dans la gestion de votre bien, vous pouvez demander l’aide d’un agent immobilier. L'expertise d'un professionnel de l'immobilier est utile pour sélectionner les bons candidats à la location et gérer les visites. Le propriétaire peut définir un profil type de locataire, mais ce sera au mandataire de trouver le candidat à la location le plus proche des critères demandés, pour une location sereine et sans accrocs. La gestion locative implique que le mandataire se charge de la promotion du bien immobilier, ainsi que de l'encadrement des visites du logement.
Comment prévenir le risque des impayés de loyers ?
Le risque d’impayés locatifs existe et le propriétaire qui souhaite s’en prémunir doit prendre les garanties nécessaires. En premier lieu, il réalisera une étude de solvabilité de ses candidats locataires (RNI, bulletins de salaire, cautions personnelles…).
Puis, pour se garantir contre des impayés locatifs éventuels, il s’intéressera à la souscription de garanties institutionnelles comme la garantie Visale ou la souscription d’une garantie loyers impayés.
Comment rédiger le contrat de location ?
Les contrats de location des logements loués vides ou meublés doivent respecter un des modèles de contrats-types définis par le Décret du 29 Mai 2015, pris en application de la Loi du 24 Mars 2014, dite Loi Alur.
Les contrats-types contiennent des clauses essentielles obligatoires.
Certains logements ne sont pas soumis au Décret de 2015 : les logements faisant l’objet d’une convention APL, les logements appartenant aux HLM et ne faisant pas l’objet d’une convention APL, les colocations formalisées par la conclusion de plusieurs contrats entre colocataires et bailleurs.
Les contrats-type de locations de logements sont disponibles en ligne sur les sites gouvernementaux. Les agents Orpi peuvent vous conseiller à ce sujet.
Comment choisir de louer son bien vide ou meublé ?
Que le bien soit loué vide ou meublé, toutes les étapes précitées sont nécessaires avant la mise en location. Cependant, au vu de certaines différences juridiques et fiscales entre les deux types de biens, le propriétaire est légitime à se demander s’il vaut mieux pour ses propres intérêts, louer son bien vide, ou meublé.
Les avantages de louer un bien vide
- La durée du contrat de location d’un bien vide : la durée minimale du bail de logement vide est de trois ou six ans, ce qui assure au propriétaire une certaine stabilité dans le temps, au niveau de la perception des loyers.
- La durée du préavis d’un contrat de location de bien vide : elle est de 3 mois pour le cas général (rapporté à un mois en fonction de certaines situations).
Les avantages de louer son bien meublé
- Le prix du loyer : pour un même bien, situé dans le même secteur, la présence d’un équipement mobilier dans le logement augmente la valeur locative de ce bien.
- La fiscalité des revenus locatifs est plus avantageuse pour les locations meublées.
Comment gérer votre bien au quotidien ?
L’entrée du locataire dans les lieux marque le véritable commencement de la vie du bail. Gestion quotidienne du locataire, respect des obligations légales et comptables, déplacements pour les petits travaux, sinistres éventuels... être propriétaire bailleur exige une grande disponibilité ainsi que de solides compétences juridiques. Soucieux de préserver leur tranquillité, de nombreux propriétaires bailleurs préfèrent donc confier la gestion de leur bien à un professionnel aguerri. Une option d’autant plus avantageuse que les frais de gestion locative sont déductibles de leurs revenus fonciers ! N’hésitez pas à contacter les gestionnaires Orpi.
Sources :
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